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07. September 2017

PropTech – Die Digitalisierung der Immobilienbranche (Teil I)

Der Digitalisierungstrend hat zuletzt mit der Versicherungs- und Finanzdienstleistungsbranche auch die konservativen Wirtschaftszweige erreicht. Mit PropTech (vom Englischen „property“ = Immobilien) erhält die Digitalisierung nun Einzug in die ebenfalls konservative Immobilienbranche. In einem zweiteiligen #StartupTrend beleuchten wir das Thema PropTech näher. Im Teil I erläutern wir, was sich hinter dem Begriff PropTech verbirgt und welche Geschäftsmodelle in diesem Bereich existieren. Im Teil II gehen wir auf die rechtlichen Rahmenbedingungen ein und zeigen auf, worauf Gründer, Startups und Investoren von PropTech-Startups achten sollten, insbesondere in der Due Diligence.

Was ist PropTech?

Der Begriff PropTech ist ein Kofferwort aus den englischen Begriffen „property“ und „technology“. Der Begriff beschreibt vereinfacht gesagt technologiegestützte Produkte, Dienstleistungen und Geschäftsmodelle mit Bezug zur Immobilienbranche. Auch wenn eine einheitliche Definition nicht existiert, wird der Begriff eher weit gefasst. Erfasst ist jedenfalls die Digitalisierung von bestehenden Prozessen sowie Dienstleistungsangeboten, aber auch der Einsatz innovativer Technologien zur Einführung disruptiver Geschäftsmodelle.

Welche Geschäftsmodelle gibt es?

Wie die nachfolgende Grafik verdeutlicht, sind die Anwendungsfelder für PropTech-Lösungen extrem vielfältig. Sie finden sich auf jeder Stufe der Wertschöpfungskette und in jeder Phase des Lebenszyklus einer Immobilie.

Quelle: http://sebastiangustke.de/proptech/

Angesichts der Vielfalt möglicher Einsatzfelder befindet sich die Branche noch relativ am Anfang. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die derzeit am Markt vorzufindenden PropTech – Geschäftsmodelle vor allem die Optimierung von bestehenden Prozessen sowie Kosteneffizienz zum Gegenstand haben.

Quelle: http://www.proptech.de/wp-content/uploads/2017/05/Folie1.jpg

Bei genauerer Betrachtung lassen sich existierende Geschäftsmodelle in folgende Bereiche unterteilen:

Vermittlung von Immobilien

Innerhalb von PropTech bilden Vermittlungsplattformen derzeit wohl den größten Trend ab. Durch Plattformlösungen soll die Vermittlung von Kauf- oder Mietverträgen über Häuser, Wohnungen oder sonstige Immobilien vereinfacht werden, regelmäßig bei Steigerung der Kosteneffizienz. Das bekannteste Beispiel dürfte wohl die Plattform Airbnb sein. Aber auch deutsche Wettbewerber entwickeln Plattformlösungen, die z.T. über das Angebot von Airbnb hinausgehen. So bietet z.B. die Plattform WOCALS (www.wocals.com/de) die Möglichkeit, möblierte Wohnangebote für sich oder für die eigenen Mitarbeiter zu finden.  .

Neben Plattformen zur Immobilienvermittlung findet man am Markt auch Portale zur Vermittlung und Bewertung von Maklern wie z.B. 123makler.

Finanzierung und Investitionen

Einen großen Anteil am PropTech-Trend haben Plattformen für Immobilienfinanzierungen und -investitionen. So hat insb. die Crowdinvesting-Branche mit der Etablierung von Immobilien-Crowdinvesting-Plattformen einen deutlichen Schub erhalten. Über Plattformen wie z.B. ReaCapital (www.reacapital.de) ist es nun auch Kleinanlegern möglich, in Bestandsimmobilien und Immobilienprojekte zu investieren. Die Abwicklung solcher Investments erfolgt dabei – ähnlich wie im eCommerce – vollständig digital. Für Immobilienunternehmen und Projektentwickler bieten solche Plattformen den Vorteil einer schnellen Möglichkeit Fremdkapital aufzunehmen und den Finanzierungsmix zu ergänzen. Im Gegensatz zum Startup-Crowdinvesting findet man im Bereich des Immobilien-Crowdinvesting sogar vermehrt Konstruktionen zur Besicherung von Ansprüchen der Anleger.

Darüber hinaus lassen sich am Markt auch Lösungen für das digitale Asset Management bzw. die digitale Portfolio-Verwaltung finden. Dies beinhaltet auch Tools zur Beobachtung und Analyse von Marktentwicklungen sowie zur Bewertung von Immobilien.

Smart Building / Smart Home

Unter den Begriff PropTech lassen sich auch Geschäftsmodelle aus dem Bereich Smart Building und Smart Home fassen. Häufig handelt es sich um Lösungen aus den Bereichen Sicherheitstechnik, Klimatisierung oder Energieeffizienz/-management sowie intelligente Belichtung. Insoweit handelt es sich oft um eine Schnittmenge zum Internet-of-Things (IoT), da zum Teil vernetzte und fernsteuerbare Geräte und Installationen zum Einsatz kommen. Diese werden mit digitalen bzw. automatisierten (Software-) Lösungen gekoppelt und können so z.B. über Apps gesteuert werden.

Immobilien- bzw. Mietermanagement

Ebenfalls dem Bereich PropTech zuzuordnen sind digitale (Plattform-) Lösungen zur Verwaltung von Objekten und deren Bewohnern. Darunter fallen bspw. Mieter Management-Tools sowie Lösungen zur Verwaltung von Mietzahlungen. Solche Lösungen ermöglichen die digitale Speicherung aller relevanten Informationen und Dokumente zur Immobilie sowie Lösungen zur Auftrags- und Vertragsverwaltung. Die Innovationen reichen hier von digitalen Bestandslisten über Verbrauchsanzeiger bis hin zu komplexen Management-Tools.

Mobility-Lösungen

PropTech kann bei einer weiten Definition auch Mobilitätslösungen erfassen. Ein Beispiel hierfür ist das Aachener Unternehmen fleetbutler (www.fleetbutler.de), welches mit softwaregestützten Mobilitätskonzepten den Baustein „Mobilität“ auch als schlüsselfertiges Konzept für Projektentwickler und Property-Manager anbietet.

So werden bspw. vernetzte Fahrzeuge bereitgestellt, die den Mietern und Bewohnern eines Objekts oder Komplexes zur Verfügung stehen und über eine exklusive Sharing-App genutzt werden können. Die Mobilitätslösung umfasst dabei auch die Zahlungsabwicklung sowie den Kundenservice, sodass den Mietern und Bewohnern ein echter Mehrwert geboten werden kann, ohne dass den Projektentwicklern und Property-Managern ein Mehraufwand in der Verwaltung des Objektes entsteht.

Die Liste der Geschäftsmodelle ist keinesfalls abschließend. Durch das enorme Innovationspotential im PropTech Bereich erwarten wir, dass mittelfristig weitere Lösungen hinzukommen werden. So werden z.B. Augmented und Virtual Reality-Lösungen an Relevanz gewinnen, z.B. für virtuelle Wohnungsbesichtigungen oder wie im Falle des Aachener HoloBuilders (www.holobuilder.com/) für den Bereich des Immobilienbaus.

Wie hat sich der PropTech Markt bisher entwickelt?

PropTech ist aktuell ein beliebtes Thema in der Venture Capital Welt. Weltweit wurden im Jahr 2015 1,7 Mrd. US-Dollar in diesen Bereich investiert (CB Insights, Global Funding To Real Estate Tech Explodes, With Startups Raising $1.7B In 2015, Artikel vom 17. Februar 2016, abrufbar unter www.cbinsights.com/research/real-estate-tech-funding-2015/, zuletzt abgerufen am 6. September 2017). Der Wachstumstrend wird dadurch deutlich, dass im ersten Halbjahr 2016 bereits über 1,8 Mrd. US-Dollar in Proptech-Startups investiert wurden (Proptech – Revolution in der Immobilienbranche, Artikel vom 8. Dezember 2016, abrufbar unter www.gruenderszene.de/allgemein/proptech-swiss-life-sio-2015-3514, zuletzt abgerufen am 6. September 2017). Die globalen Gesamtinvestitionen in Real Estate Tech Unternehmen beliefen sich im Jahr 2016 auf insgesamt über 2,6 Milliarden USD (CB Insights, Real Estate Tech Funding Reaches New Highs In 2016, Artikel vom 18. Januar 2017, abrufbar unter www.cbinsights.com/research/real-estate-tech-startup-funding/, zuletzt abgerufen am 6. September 2017).

Auch wenn in Deutschland das Thema PropTech vergleichsweise noch in den Kinderschuhen steckt, ist eine deutliche Zunahme der in diesem Bereich operierenden Unternehmen zu verzeichnen. Während im März 2016 rund 80 Unternehmen in Deutschland im Bereich PropTech tätig waren, sind es inzwischen (Stand Mai 2017) mit circa. 175 Startups in diesem Bereich mehr als doppelt so viele (Gewerbe-Quadrat.de, PropTech Markt Deutschland, abrufbar unter www.gewerbe-quadrat.de/insights/proptech-map-deutschland/, zuletzt abgerufen am 6. September 2017). Durch die Entstehung von speziell auf PropTechs fokussierten Accelerator-Programmen und Investoren verbessern sich auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Gründung und Finanzierung von PropTech Startups.

Venture Capital Transaktionen im Bereich PropTech in Deutschland seit 2013:

Unternehmen Unternehmensgegenstand Investor
123makler.de Vergleichsplattform für Makler 32nd Floor
Asset Profiler GmbH Online Plattform für professionelle Verkäufer und Investoren von Immobilien Innovationsstarter Hamburg GmbH
BrickVest LTD Online-Plattform für Immobilieninvestments Global Founder Capital, Business Angel
Exporo AG (in mehreren Finanzierungsrunden) Crowdinvesting für Immobilien e.ventures, Dieter von Holtzbrinck Ventures GmbH, Sunstone Capital, BPO Capital GmbH & Co. KG
ImCheck24, Maklaro Digitaler Immbobilienmakler, der sich ausschließlich um den Verkauf von Häusern und Wohnungen kümmert Innovationsstarter Hamburg GmbH, Business Angel
Lamudi Plattform, die Immobilien mit einem Fokus auf Schwellen- und Entwicklungsländern vermittelt Asia Pacific Internet Group, HV Holtzbrinck Ventures, Tengelmann Ventures GmbH
McMakler GmbH (in mehreren Finanzierungsrunden) Makler-Startup, das für Vermieter Exposés erstellt, Anzeigen auf Immo-Diensten schaltet und sich um Besichtigungen kümmert Lakestar, Heilemann Ventures GmbH, Piton Capital, Mutschler Ventures AG, Target Global, DN Capital, frog Capital, Cavalry Ventures Management GmbH
Nestpick Global Services (in mehreren Finanzierungsrunden) Über Nestpick können Immobilien online gefunden und gemietet werden Rocket Internet GmbH, Mangrove Capital Partners, Enern,Target Global, b-to-v Partners
Propertybase GmbH Für den Immobilienvertrieb entwickelte cloud-basierte Plattform zur umfassenden Kundenbetreuung BayBG Bayerische Beteiligungsgesellschaft
vermietet.de, Zenhomes GmbH (in mehreren Finanzierungsrunden) vermietet.de bietet eine Internetplattform an über die Immobilienbesitzer ihre Objekte verwalten können 88 Investments GmbH, Discovery Ventures, AXA Strategic Ventures, AS Venture, Axel Springer SE, Business Angel

Im Zweiten Teil zum Thema PropTech werden wir auf die rechtlichen Rahmenbedingungen eingehen und die wichtigen Punkte herausarbeiten, die jeder Gründer oder Investor eines PropTech-Startups auf dem Schirm haben sollte.

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